Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы

получить кредит

Внимание! Агентство Светлый Град работает с многими городами России и даже Украины:  Краснодар и край, Сочи, Новороссийск, Орёл, Екатеринбург, Воронеж, Волгоград, Уфа, Н. Новгород, Самара, Калуга, Казань, Тольятти, Тюмень, Челябинск, Одесса, Днепропетровск, Абакан, Крым, Житомир, Киев, Минск ...  Если  вам нужно продать квартиру в этих городах, а купить квартиру в Москве или наоборот - звоните! 8-909-967-92-47. 

Мы поможем вам получить кредит в наиболее подходящем для вас банке с лучшей для вас программой! Звоните: (495) 684-54-27, 928-18-26.

КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ

У вас есть необходимость улучшить жилищные условия и:

  • вы имеете стабильный доход, который желательно документально подтвердить;
  • вы готовы собирать справки и документы, необходимые для получения кредита;
  • вы готовы ждать до полугода, с момента первого обращения в банк до новоселья;
  • вы согласны несколько переплатить за квартиру,

тогда нужно:

  • реально оценить свои финансовые возможности и определить, какую сумму готовы ежемесячно отчислять в счет погашения кредита;
  • какой первоначальный взнос готовы внести;
  • обратиться к риэлтору в агентство недвижимости " Светлый Град ";
  • с их помощью выбрать ипотечную программу и банк, условия которого наиболее приемлемы;
  • заполнить анкету банка/банков и получить ответ о возможности получения кредита
  • риэлторы также помогут вам подобрать квартиру в данной ценовой категории и начать процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки, проведения оценки, нотариального заверения, государственной регистрация, внесения залога и пр.

Нужно быть готовым к тому, что:

  • расходы на получение кредита могут значительно возрасти за счет дополнительных платных услуг
  • у вас на работе может появиться представитель банка для проверки указанных сведений

Если вы брали потребительский кредит и имели проблемы с его возвратом, тогда могут возникнуть сложности непреодолимого характера. В России пока не появились законодательно оформленные кредитные бюро, однако банки могут обмениваться информацией о недобросовестных заемщиках.

На что необходимо обратить внимание при выборе банка-кредитора:

  • возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;
  • будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;
  • необходимо уточнить полную стоимость всех процедур;
  • действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты;
  • процедура взыскания залога и предоставления временного жилья.

Агентство недвижимости поможет вам определиться с банком и программой, учитывая особенности вашей ситуации.

Насколько важно, по какой ипотечной программе программе работает банк?
Для конечного заемщика это не имеет принципиального значения. При прочих равных условиях, разница заключается лишь в том, кто и каким образом принимает и отслеживает платежи, а также владеет закладной, т.е. правами требований по кредиту.

Наш девиз: С НАМИ НАДЁЖНО!

Наши телефоны: (495)  684-54-27, 928-18-26.

ипотека*ипотека*ипотека*ипотека*ипотека*ипотека*ипотека*ипотека* ипотека *ипотека *ипотека*ипотека*ипотека

.

Алгоритм ипотечной сделки

Покупка квартиры через ипотеку

Ипотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты департамента "Ипотечное кредитование" АН "Светлый Град" рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке.

Первичный или вторичный

Ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с "первичной" возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика.

Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог.

Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам.

Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.

Обращение в агентство

В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры.

Цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) – то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки.

Получается, что ипотечный клиент платит агентству недвижимости меньше, чем клиент, совершающий сделку без привлечения заемных средств (обычная ставка в агентствах за сопровождение сделки - 6-10%, в зависимости от типа сделки). Это связано с тем, что при получении ипотечного кредита заемщик несет большие дополнительные расходы. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – до $2 тыс. долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.

Оценка кредитоспособности заемщика.

Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки работают по трем схемам. Первая – выдача кредита гражданам с "белым" доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая - для горожан с "серым" доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с "черным" доходом. В этом случае кредит выдается , если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.

От формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для "белого" дохода она равна 9,5-10,5%, для "серого" – 12-13%, а для "черного" – 15-17%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых – 1-2 тыс. руб.

Поиск подходящей квартиры

По мнению специалистов "Светлого Града", на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают – они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит.

У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире – обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1970 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – работа брокера или риэлтора.

Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.

Независимая оценка квартиры

Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит – $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а "в пределах конкретной суммы", на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Предстраховая экспертиза

На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.

Анализ технического состояния

Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид.

После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).

Страхование

За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Страховые взносы составляют - 1,3 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Оформление сделки и расчеты

При покупке квартиры через ипотеку цена в договоре указывается чаще всего реальная - рыночная. Это означает, что государственную пошлину при нотариальном оформлении придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы.

За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).

Въезд

Купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Путеводитель по ипотеке

Эта статья поможет сориентироваться в вопросе ипотеки

Рынок.

Прежде всего, нужно определиться с рынком, на котором Вы планируете приобрести недвижимость. Что Вас интересует: квартира в новостройке, квартира на вторичном рынке, или коттедж? Для каждого из этих типов жилья обычно банки предлагают разные программы. Надо сказать, что по большому счету, коттеджи тоже могут относиться как к вторичному, так и первичному рынку. Но так как программ по кредитованию для приобретения индивидуального жилья не так уж и много, то мы решили объединить их вместе.

Принято считать, что процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир в многоквартирных домах при прочих равных условиях выше, нежели процентная ставка по ипотечным кредитам для приобретения коттеджей. В массе своей это так. Но в отдельных банках процентная ставка по "городской вторичке" выше, нежели в других на приобретение недостроенных коттеджей. Минимальный первоначальный взнос на рынке кредитования на покупку индивидуальных домов также обычно выше и в среднем составляет 30%-40% от стоимости жилья, на вторичном рынке квартир сегодня можно говорить в среднем о 15%-20%.

На первичном рынке процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше, и чаще всего на 2%, нежели аналогичные программы банка по кредитованию на "вторичке". После оформления прав собственности на квартиру, чаще всего процентная ставка снижается до уровня вторичного рынка. Понять, почему так происходит - нетрудно. Во-первых, на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Ее вообще еще может и не быть физически, то есть предмет залога отсутствует, как таковой. А во-вторых, истории с обманутыми дольщиками известны банкирам не хуже чем широкой общественности. Но и это правило имеет свои исключения. В некоторых, единичных пока что случаях, банки, имеющие давние и прочные взаимоотношения с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах, строящихся этими компаниями даже под более низкий процент на этапе инвестирования, нежели после получения квартиры в собственность. Еще несколько месяцев назад (в конце 2005 года) это казалось невозможным.

С другой стороны при получении кредита на новостройку есть и свои маленькие радости. Они касаются дополнительных расходов. Во-первых, до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее в залог со страхованием тоже чуть полегче - в большинстве случаев, за редким исключением, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. Достаточно одного страхования ущерба, ну и, конечно, жизни и потери трудоспособности. Кроме того, Здесь чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при обналичке, за которую многие банки берут комиссионные. Также, не нужно арендовать банковскую ячейку. Не нужно производить оценку объекта. Зато зачастую, когда речь идет не о партнерской программе банка и застройщика, банк проводит юридическую проверку последнего и, разумеется, за Ваш счет, что значительно дороже оценки квартиры. Еще одна ложка дегтя заключается в том, что и за безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая, правда, обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.

Чтобы избежать высоких процентов на покупку квартир на первичном рынке и индивидуальных домов, можно воспользоваться программами кредитования под залог уже существующей недвижимости. Многие банки при кредитовании квартир в новостройках такое условие выдвигают, как обязательное. То есть пока приобретаемая квартира не становится собственностью заемщика и не переходит в залог банку, заемщику необходимо оформить залог на уже имеющуюся в собственности недвижимость. В таких случаях процент по кредиту не зависит от того, сдан или не сдан госкомиссии дом, в котором находится приобретаемая квартира, и перешла ли она в собственность заемщику. Но и страхование квартиры, которая имеется в собственности у заемщика и идет в залог банку в момент выдачи кредита, происходит по полной программе, то есть как ущерба, так и титула (о страховании риска утраты жизни и трудоспособности мы даже не говорим - этот риск страховать необходимо всегда).

Программы кредитования под залог существующего жилья (если это не является частью программы кредитования на приобретение квартир в новостройках, о чем только что говорилось) отличаются от классической ипотеки тем, что здесь нет как такового минимального первоначального взноса. Просто банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог. Заемщик получает на руки деньги и от него никто не требует внесение первоначального взноса. Если этих денег достаточно для приобретения всей квартиры, что ж, банк не возражает. Пусть хоть на ремонт останется, в залоге то другая квартира, стоимость которой на 30% больше размера кредита. Более того, при таком типе кредитования банк, чаще всего, не требует аренды банковской ячейки и оформления специального договора, по которому только продавец может изъять деньги из депозитария и только в случае предъявления договора купли-продажи, заверенного в органах регистрации. Обычно такие кредиты выдается на любые цели. Пожалуйста, берите деньги и тратьте их как хотите. Опять же, в залоге то находится другая квартира.

Второй вопрос, что передавать деньги при покупке жилья на вторичном рынке, все равно лучше через банковскую ячейку и на тех же самых условиях, что это делает банк при выдаче классического ипотечного кредита. Поверьте, банкиры не глупые люди, раз выдумали такую процедуру, но это уже тема совершенно другого разговора.

Процентная ставка.

У многих (но не у всех) банков она зависит в первую очередь от способа подтверждения дохода. Градации бывают разные, но принцип один: чем Вы пушистее и белее, чем более надежным способом можете подтвердить свой доход, тем ниже процентная ставка. Конечно, минимальные тарифы применяются к тем, кто полностью подтверждает доход справкой 2-НДФЛ (Налоговая декларация физических лиц). Другая крайность - это когда банки верят на слово, проверяя платежеспособность клиента по косвенным признакам, таким, как средняя зарплата на рынке специалистов уровня, аналогичного уровню потенциального заемщика. В таких случаях, как правило, процентная ставка бывает выше.

Кроме того, процентная ставка может зависеть и от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше), а в некоторых случаях и от размера самого кредита, но это скорее исключение.

Увеличение процентной ставки на 1%, скажем, если кредит взят на 100 000 долларов на 15 лет, приводит к увеличению размера ежемесячных платежей на 62 доллара, а общая сумма выплат за 15 лет увеличиться более чем на 11 000 долларов. Впрочем, Вы можете, воспользовавшись нашим ипотечным калькулятором, получить эти и аналогичные цифры самостоятельно, указав любые исходные данные по размеру кредита, его сроку и процентной ставке.

Кроме того, имейте ввиду, что некоторые банки используют плавающие процентные ставки с привязкой к банковским индексам LIBOR и MOSPRIME.Они могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового и российского рынков. Вместе с ними будут колебаться и ставки по кредиту.

В любом случае, подавляющее большинство российских кредитных учреждений при расчете ежемесячного платежа использует, так называемый, аннуитетный способ погашения кредита. Его формула весьма специфична. В итоге сумма, которую Вы будете должны выплатить банку, может оказаться несколько больше, нежели Вы рассчитывали.

Худо-бедно, но процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас снижается. Для заемщиков, которые брали кредит несколько лет назад под более высокий процент уже сегодня актуален вопрос перекредитования. Судите сами, те кто получили кредит под 15%-17% годовых всего лишь пару лет тому назад, сегодня могут получить тот же заем под 10%-13%. Что такое 4%-5%, Вы можете посчитать самостоятельно на нашем ипотечном калькуляторе, если такого желания нет - поверьте, это большие деньги. В настоящий момент, перекредитование можно оформить, только пройдя процедуру повторного получения кредита. То есть, Вы досрочно гасите старый заем и получаете новый под залог того же или другого жилья. Специальных программ, по более простому и менее затратному оформлению данной процедуры, нет ни у одного банка.

Валюта.

Доллары, рубли и евро - именно в этих валютах можно получить кредит. Несмотря на то, что уже весьма длительное время рубль прекратил свое снижение по отношению к доллару и даже несколько укрепился - все равно ставки по долларовым кредитам в среднем на 2-3% ниже, нежели по рублевым. Скорее, банки считают, что риск снижения курса рубля, выше, чем риск снижения курса доллара. Если Вы ждете дефолта в нашей стране - берите рублевый кредит, не прогадаете. Если ожидаете дальнейшее падение доллара - берите кредит в американской валюте. Если у Вас нет четкой уверенности в том, что произойдет в ближайшие несколько лет с курсом рубля и доллара - берите кредит в той денежной единице, в которой Вы получаете основной доход и в которой необходимо расплачиваться при покупке жилья. Хотя бы не потеряете на разнице в курсе валют.

Первоначальный взнос.

Эта та сумма, которую Вы должны заплатить за приобретаемое жилье самостоятельно. Оставшиеся деньги за Вас вносит банк. Первоначальный взнос в зависимости от банка и рынка колеблется от 5 до 50% от стоимости жилья. 5% - это редкость, 40%-50% в качестве первоначального взноса некоторые банки требуют на рынке первичного жилья и при покупке коттеджей. Чаще всего встречается цифра в 10%-30%. Первоначальный взнос для банка - это гарантия того, что в случае дефолта по кредиту, он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос - тем выше риск для банка. Поэтому, если Вы видите слишком низкий размер первоначального взноса, обратите внимание на другие параметры кредита, в первую очередь на процентную ставку. Она может быть выше аналогичных программ того же банка, но с более высоким размером первоначального взноса, а может быть выше на 1-2% но временно, до того момента пока Ваша задолженность банку не достигнет 70%-80% от стоимости жилья. То есть, по сути, Ваш общий взнос (сумма первоначального взноса и тех денег, что Вы заплатите в счет погашения тела кредита в структуре ежемесячных платежей, или досрочно) не достигнет отметки 20%-30%. Однако, не стоит обольщаться. Хитрая аннуитетная система расчета ежемесячного платежа устроена таким образом, что в первую половину срока погашения кредита Вы в основном платите проценты по кредиту, и лишь в незначительной степени гасите Вашу задолженность по телу кредита.

Размер

В основном он зависит от дохода и от оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита конкретными цифрами. Обычно, от $5 000-$15 000 до нескольких сотен тысяч и даже миллионов долларов. У других банков конкретных границ нет, но всегда есть ограничения, связанные с доходом конкретного заемщика или созаемщиков и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Иногда, используя некоторые хитрости, можно получить несколько больше денег, нежели, если действовать "напролом".

Срок

Сегодня ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Есть специальные краткосрочные программы, рассчитанные обычно на 3 года с погашением всего кредита целиком в конце срока и ежемесячными платежами, включающими только процент по кредиту. У некоторых банков сроки фиксированы, чаще всего 10, 15 и 25 лет, то есть взять кредит на 8 лет не представляется возможным. Другие банки более либеральные в данном вопросе и лишь дают диапазон внутри которого заемщик сам волен выбирать приемлемый для себя срок. В любом случае, основная проблема для не очень молодых людей - это необходимость погасить кредит до определенного возраста, обычно это пенсионный возраст. Хотя некоторые банки предлагают программы, по которым предельный возраст окончания срока выплаты кредита составляет 75 лет. Увы, но если 60-летний человек пожелает взять кредит на 15 лет - то тарифы по страховке для него будут чрезвычайно высоки.

Время рассмотрения заявки

Чаще всего срок рассмотрения заявки составляет 5-14 дней. Есть банки, которые выдают кредиты за 2-3 дня, другим для принятия решения требуется целый месяц. В любом случае, особенно если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, самый важный для Вас другой срок - это период времени, в течение которого действует готовность банка выдать кредит. У всех банков этот срок составляет 3 месяца. За это время Вы должны найти квартиру, уговорить продавца согласится на оплату с использованием ипотеки, и получить согласие банка выдать кредит для приобретения именно этой квартиры, а также успеть выйти на сделку, т.е. подписать договор купли-продажи и сдать его на регистрацию в соответствующий орган юстиции. Иначе, могут возникнуть непредвиденные расходы, связанные с потерей внесенного за жилье аванса .

Дополнительные платежи

Они самые разные. Это всевозможные комиссии за открытие и ведение ссудного счета, выдачу кредита, получение наличных и даже за рассмотрение заявки. Это плата за дополнительные услуги банку за предоставление в аренду банковской ячейки, проверку денежных купюр и составление договора ипотеки. Это оплата небанковских услуг: прежде всего страховки, но также и оценки жилья, иногда его дополнительной проверки на "юридическую чистоту", оплата услуг нотариуса и риэлтора. Наконец, это оплата государственной регистрации договора ипотеки, конечно же, помимо регистрации самой сделки купли-продажи. Здесь, главное понимать одно: если Вам в банке говорят, что у нас нет дополнительных комиссий - то это неправда, точнее говоря полуправда. Комиссий возможно и действительно нет никаких, но тогда нотариальное оформление договора Вам обойдется минимум в 20 000 рублей. С точки зрения банка - это не комиссия, с нашей точки зрения - это тот же самый дополнительный платеж, просто названный по-другому.

---------------------------------------------

Если долг оказался непосильной ношей

По результатам социологических опросов страх столкнуться с невозможностью выплаты кредита за купленную по ипотеке квартиру является одной из трех основных причин, по которой российские граждане не торопятся принимать решение о долгосрочном сотрудничестве с банком.

По данным президента Европейского трастового банка, председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, объемы выдаваемых россиянам кредитов быстро растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Общий объем выданных банками ипотечных кредитов за последние три года, по мнению Крысина, составляет около $1 млрд, а текущая потребность в ипотечных кредитах существенно выше - примерно $50 млрд. По его подсчетам, при сохранении благоприятной экономической ситуации к 2010 г. объем выдаваемых в России ипотечных кредитов увеличится в 30 раз. Сколько из этих новых заемщиков в какой-то момент окажутся некредитоспособными? Можно только предполагать, потому что реальные цифры неплатежей банки называть не любят - видимо, опасаются за репутацию своего кредитного портфеля.

Однако проблема невыплаченных кредитов - это проблема не только банка, но и самого заемщика. Что надо делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Во-первых - и это самое главное - банк должен узнать о проблеме как можно раньше, единодушно говорят все специалисты в области кредитования. "Если начинаются просрочки в несколько дней - это верный признак, что у клиента появились финансовые проблемы, и мы приглашаем его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию", - говорит Владимир Гасяк, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.

Дальнейшие действия зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. Это могут быть проблемы в семье, проблемы со здоровьем или смена работы. Кому-то банк предлагает продать квартиру и купить поменьше, кому-то - просто продать квартиру и погасить кредит. Во многом рекомендации зависят и от величины вступительного взноса, и от потенциальных возможностей заемщика (возраст, здоровье, образование, востребованность его профессии на рынке и т. д.).

Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальном положении дел, так как копящиеся пени и штрафы усугубляют кризис и в конечном итоге могут "съесть" все ранее выплаченные средства.

Dura lex ("суров закон...")

Первая заповедь для потенциального и реального заемщика - соблюдать точность и аккуратность в отношениях с кредитором. Если в договоре написано, что днем ежемесячных выплат является 5-е число каждого месяца, то протянуть с оплатой до 6-го числа уже означает просрочить платеж. А любые просрочки по кредитному договору влекут за собой начисление пеней и штрафов. Но еще не делают заемщика злостным неплательщиком, а лишь стимулируют банк присмотреться к нему повнимательнее. Отсюда рекомендация первая: если заемщик не хочет лишних вопросов и вежливых предложений продать квартиру, ему следует быть максимально аккуратным в платежах.

Если заемщик не предупреждает банк о возникших сложностях с выплатой и в течение нескольких месяцев не платит по кредиту, банк в соответствии с условиями кредитного договора - через три месяца, либо раньше - просит или досрочно погасить всю ссудную задолженность по кредиту, или начинает судебный процесс по обращению взыскания на заложенное имущество.

Что же делать, если все-таки случилось непредвиденное - сгорела квартира, дававшая ежемесячно хороший доход, или увольнение совпало с разводом, разделом имущества и выплатой алиментов на пять детей? Часто люди в такой ситуации начинают паниковать, влезать в долги, закладывать все и вся, но не идут в банк. И это вроде бы справедливо. Действующие законы не предполагают особых церемоний со злостными неплательщиками: по Жилищному кодексу, действующему с 1 марта 2005 г., судебный пристав имеет право выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. К тому же, как известно, банкиры этой поправки в закон ждали и даже лоббировали, как могли.

"Крайне важно, что и закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Похоже, что российские законотворцы наконец поняли: банки распоряжаются не своими личными деньгами, а деньгами других вкладчиков и вынести решение в пользу неплательщика - значит создать проблемы добропорядочным клиентам банка", - говорит начальник управления ипотечных кредитов одного из банков. Однако есть одно "но". Необходимо соответствующее судебное решение, а доводить дело до суда банки не любят и пойдут на многое, чтобы урегулировать ситуацию своими силами.
*******************************************************************************

Продать, чтобы не судиться

Наиболее радикальный из всех вариантов - продажа квартиры. Но не с торгов и через суд, а самому же банку, кому-то из его клиентов или дружественным банку риэлторам. Например, в Городской ипотечный банк обратился заемщик, желающий срочно продать квартиру из-под залога. Квартира предназначалась для вдовы начальника штаба оперативной службы внутренних войск МВД РФ, погибшего этим летом во время спецоперации по ликвидации группы вооруженных террористов в Махачкале. Ключи от квартиры вдове героя вручать должен был (и вручил в День милиции) сам президент Российской Федерации Владимир Путин. "С первого заявления клиента о желании продать квартиру до того момента, когда банком были подготовлены необходимые документы, прошли всего сутки. Правда, для этого сотрудникам банка пришлось практически ночевать на работе и разработать отдельную схему данной сделки", - сказал Гасяк.

"Мы помогаем клиенту реализовать залог, - говорит Александр Колошенко. " Заемщик находит покупателя на заложенную квартиру и приходит с ним в банк, и мы проводим сделку. По совершении сделки средства, которые заемщик должен, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк. Если за это время рынок недвижимости "упал" (снизились цены на недвижимость), на требования банка это не влияет, сумма требований сохраняется. Остальной суммой заемщик распоряжается по своему усмотрению. Если заемщик хочет и готов оплатить услуги по поиску покупателя, то банк готов помочь ему и в этом, в сотрудничестве с партнерским агентством недвижимости и за определенную комиссию (уплачивается в пользу агентства недвижимости). По совершении сделки долг, включая не выплаченные за прошедший период проценты, получает банк". Комиссия риэлторов в этом случае не превышает обычной и составляет 4-6% от стоимости сделки.


Если ситуация складывается так, что банк и заемщик решают квартиру продать, то в этом тоже нет ничего страшного. Когда это происходит своевременно по согласию сторон, то при нынешнем росте цен на рынке заемщик может еще и в выигрыше остаться: не исключено, что за время, прошедшее с момента покупки квартиры, она значительно подорожала.

Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15-20%.

Второй вариант продажи заложенной квартиры - это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

Не только у заемщика, но и у банка есть еще один существенный стимул не затягивать ситуацию с невыплатой кредита и не доводить до суда: по нормативным актам Центробанка банк обязан резервировать в Центробанке после 30 дней просрочки сумму, равную 25% стоимости квартиры, а после 60 дней - сумму, равную 50% стоимости квартиры. В Центробанк эти деньги ложатся под 0% годовых и будут лежать там до тех пор, пока кредит не будет погашен. В случае, если дело дошло до суда, срок резервирования может растянуться на годы. Очевидно, что для банка столь длительное замораживание крупных сумм крайне нежелательно.

Что произойдет, если у банка возникнут проблемы?

Получение ипотечного кредита - это тот редкий случай, когда надежность банка не должна беспокоить заемщика. Ведь, купив с его помощью квартиру, заемщик сразу же становится собственником, а у банка остается лишь закладная. Если кредитор разорится, то на заемщике это никак не отразится.
Если ваша сделка только в стадии заключения - она, скорее всего, сорвется. Например, банк "Диалог-Оптим" активно работал с ипотекой, и когда минувшим летом его лишили лицензии, все работа заемщиков пошла насмарку. Хотя денег они, конечно, не лишились - все, что заложено в депозитные ячейки, активом банка не считается и остается неприкосновенным даже при банкротстве.
А вот если кредит получен, квартира куплена, то заемщик почти не заметит, что банк "упал": ему просто придет уведомление, что платежи теперь нужно делать по другому адресу. Ипотечные долги во всем мире считаются очень привлекательными, их охотно возьмет себе новый собственник. Принципиальный момент: условия платежей (сроки, проценты и т.д.) не могут измениться в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах, Федеральной программой ИЖК они установлены раз и навсегда.
Получение ипотечного кредита - это тот редкий случай, когда надежность банка не должна беспокоить заёмщика. Ведь, купив с его помощью квартиру, заёмщик сразу же становится собственником, а у банка остается лишь закладная. Если кредитор разорится, то на заёмщике это никак не отразится.


Ограничение прав на приобретённую квартиру

Ипотека накладывает некоторые ограничения на Ваши права на приобретённое жильё, поскольку приобретённая квартира находится в залоге (обременении ипотекой). Часть таких ограничений прописывается в кредитном договоре и несколько варьируются, другие - определяются действующим законодательством, но в общем, без письменного согласия залогодержателя Вы не можете:
- регистрировать (приписывать) в квартире кого-либо,
- поселять в квартире кого-либо,
- продавать,
- дарить,
- завещать,
- закладывать,
- сдавать в аренду.
В Едином Государственном Реестре Прав будет стоять запись - обременение ипотекой.
Но Вы можете пользоваться квартирой сразу после приобретения. Если при заключении кредитного договора Вы указали, что имеете намерение зарегистрировать (прописать) в квартире определённых лиц, их можно зарегистрировать без письменного согласия.


Страхование.
"Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является личное, имущественное и титульное страхование. Договор ипотечного страхования заключается между страховой компанией (страховщиком) и физическим лицом - заемщиком (страхователем) Если произойдет страховой случай, именно страховая компания выплатит остаток ссудной задолженности перед банком, возместит убытки при полной гибели или повреждении недвижимости. Каждый решивший получить ипотечный кредит должен понимать необходимость страхования и быть готовым дать полную информацию о своем здоровье и выбранном жилье", - говорит Константин Артюх.

Таким образом, на сегодняшний день страхуются только жизнь и здоровье заемщика, а также сохранность собственно имущества. То есть потеря работы или другие причины изменения финансового положения не являются страховым случаем, и тут страховая компания заемщику не помощник.

Почему в России до сих пор не распространена принятая на Западе практика страхования кредитных рисков заемщика? Видимо, причина в том, что страховые компании опасаются брать на себя подобные риски: во-первых, это может вызвать снижение требований банков к заемщикам в процессе андеррайтинга, а во-вторых, это может вызвать злоупотребления со стороны самих заемщиков, которые могут инициировать свое увольнение, с тем чтобы получить страховую выплату и покрыть кредит. "На сегодняшний день такая возможность страхования своих рисков для заемщиков в России лишь обсуждается", - говорит высокопоставленный менеджер одного из банков. А потому заемщику остается надеяться лишь на себя и выстраивать доверительные и долгосрочные отношения с банком.

Дополнительные плюсы

Вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире, и вместо расходов на аренду жилья, вкладываете средства в собственное жильё. С учетом инфляции 10-13% и неизменной процентной ставке по кредиту 13-15% в год, выгода становится очевидной.

Вы получаете дополнительные льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в т.ч. и за счёт кредитных средств.

C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ:
"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (Налоговый кодекс РФ)
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При этом, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
2. Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода".
Примечание: Граждане, которые приобрели Жилую недвижимость за счет средств небанковских организаций, не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов.
Налогооблагаемая база уменьшается на проценты, уплачиваемые по кредиту. Кроме того, у любого покупателя недвижимости налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн. руб.

Единственное ограничение - использовать налоговый вычет на приобретение жилья можно только один раз в жизни.


20.02.2222
Наши телефоны: (495) 928--18-26, (495) 684--54-27. e-mail:
Подробнее...
15.12.2016
Ошибки риэлторов. В помощь добросовестным специалистам
Подробнее...
07.12.2015
Хороший ли у вас агент?
Подробнее...
01.08.2015
Елена Валеева: «Клиент не должен ошибаться»
Подробнее...
30.07.2015
Объявление - День ипотеки для клиентов!
Подробнее...
09.03.2015
Вышла в свет книга для риэлторов Валеевой Е. Б., директора агентства "Светлый Град" !
Подробнее...
05.03.2015
Чем мы отличаемся от других агентств недвижимости?
Подробнее...
01.03.2015
Вопрос дня
Подробнее...
04.12.2014
О ФЗ-214
Подробнее...
02.09.2014
Недвижимость во Флориде (США)
Подробнее...
16.05.2014
Названы самые удобные для жизни города ближнего Подмосковья!
Подробнее...
28.04.2014
О банках
Подробнее...
10.12.2010
Из интервью Е. Б. Валеевой
Подробнее...
08.12.2010
Все новости и наши статьи для вас:
Подробнее...
15.10.2010
Вновь актуален обмен жилья!
Подробнее...
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы


Copyright © 2006 "Светлый Град"
Карта сайта  
Актуальное из сферы бизнеса