Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы

Статьи наши и о нас

"Столичная вечерняя газета"

Сам себе риэлтер

Текст: Эльмир Валеев

Комментариев на форуме: 15

Купить квартиру без риэлтера практически невозможно. Это мнение уже укоренилось среди покупателей. Между тем, сами риэлтеры признают, что при соблюдении ряда правил можно купить жилье самостоятельно. Конечно, дилетант потратит на это больше времени и сил, зато сэкономит на комиссионных.

Хотя свободный рынок недвижимости в России появился относительно недавно, риэлтеры, похоже, уже сумели убедить всех, что без их профессиональной помощи человек, решившийся купить, продать или обменять квартиру, потерпит неудачу. Во всяком случае, в различных регистрирующих органах отмечают, что количество самостоятельных сделок по купле-продаже квартир, их обмену и прочим манипуляциям с жильем можно пересчитать по пальцам. Впрочем, представители тех же самых органов признают, что в последнее время самостоятельных сделок становится все больше, и объясняют это двумя причинами: во-первых, рынок стал более или менее цивилизованным, и риск стать жертвой мошенников теперь гораздо ниже; во-вторых, существенно подорожали услуги самих риэлтеров. Доля посредников теперь составляет 5 -- 7% от суммы сделки, а это, как правило, несколько тысяч долларов, поэтому многие покупатели и продавцы недвижимости частенько задумываются о том, как сэкономить эти деньги.

Основные обязанности риэлтера -- это оценка продаваемого жилья, подбор варианта, если речь идет о покупке, и помощь в поиске покупателя, когда речь идет о продаже, а также проверка документов на подлинность, сбор необходимых справок, проведение самой сделки, помощь в выписке и прописке. Как показывает практика, самостоятельно справиться со всеми этими задачами может и непрофессионал.

Начни с оценки
Параметров, влияющих на цену квартиры, довольно много. К примеру, разница в стоимости двух абсолютно идентичных квартир, расположенных в одном доме, может доходить до $10 тыс. А все потому, что одна квартира выходит окнами во двор, а другая -- на проезжую часть; в одной есть евроремонт, а в другой за последние 10 лет не было вообще никакого ремонта и т.д. Основными факторами, влияющими на стоимость жилья, по-прежнему остаются район, этаж (главное, чтобы не первый и не последний), близость от метро и общая площадь квартиры. А значит, для более или менее адекватной оценки собственного жилья достаточно посмотреть несколько аналогичных квартир. Чем ближе территориально они будут находиться к оцениваемому жилью, тем меньше вероятность ошибиться в цене.

Для подстраховки можно еще позвонить в какое-нибудь риэлтерское агентство и, в деталях описав квартиру по телефону, дождаться вердикта специалиста. Точной цены он, конечно, не назовет, но зато ценовая вилка сократится с $8 - 10 тыс. до $2 - 4 тыс. Дальнейшие действия целиком зависят от воли хозяина квартиры. Если квартиру нужно продать побыстрее, то просить за нее нужно на $2 тыс. меньше ее оценочной стоимости. Если же для владельца квартиры важнее больше за нее выручить, надо терпеливо дожидаться сговорчивого покупателя. Такой подход не теряет своей актуальности и при покупке квартиры. Опять-таки осмотрев несколько похожих вариантов, можно понять, дорого или нет продают желанную жилплощадь. Правда, при покупке жилья действовать надо очень расторопно, поскольку на облюбованную вами квартиру могут найтись и другие желающие.

Именно в оперативности «самодеятельные» покупатели и продавцы недвижимости сильно проигрывают риэлтерским агентствам. Взять хотя бы возможности агентств по поиску и рекламе квартир. Все агентства пользуются специальными базами данных -- ЛАЙТ-2000, RealtOne, SuperBaza, -- в которых аккумулируется информация практически обо всех вариантах, актуальных на данный момент. К этим базам нет открытого доступа, за пользование ими нужно ежемесячно платить порядка $50 -100. А поскольку эти базы включают в себя информацию как из печатных изданий, так и поступающую из самих компаний, риэлтеры получают «право первой ночи» практически на любую московскую недвижимость. Чтобы не давать риэлтерам такую солидную фору, можно, к примеру, оформить трехмесячную (на более короткий срок подписка просто не оформляется) подписку на одну из этих баз. Траты на подписку будут вполне оправданы: ни одна специализированная газета или сайт в Интернете не могут пока заменить собой базу данных. Предложения о покупке или продаже квартир в первую очередь попадают именно в базу данных, и лишь через несколько дней появляются на страницах газет. Нередки случаи, когда к моменту выхода рекламы в газете за квартиру уже вносят аванс, и она на самом деле снята с продажи.

Разговор начистоту
После того как вы подыскали устраивающую вас квартиру, ее нужно проверить на юридическую чистоту. Бытует мнение, что после решения Конституционного суда РФ о правах добросовестных приобретателей этот этап, предшествующий сделке, потерял свою актуальность. Но с этим категорически не согласны большинство риэлтеров. По их мнению, решение Конституционного суда не сможет серьезно повлиять на ситуацию на рынке недвижимости, потому что сделку можно признать ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок. При таком повороте событий решение Конституционного суда добросовестного приобретателя не защитит. В то же время, как признаются сами риэлтеры, далеко не во всех агентствах проверка юридической чистоты квартиры осуществляется по умолчанию -- нередко компания занимается серьезной проверкой квартир только в том случае, если пункт об этом есть в дополнительных условиях договора. При этом надо помнить, что несмотря ни на какие обещания, ни одна фирма не даст стопроцентной гарантии нерасторжимости сделки. Единственный способ действительно обезопасить себя от всех неожиданностей -- застраховать сделку на всю сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Такая страховка обойдется еще в 1,5 - 2% от суммы сделки.

Покупателю для сделки понадобится минимум документов: паспорт и свидетельство о браке. В крайнем случае можно привести своего супруга в нотариальную контору и подтвердить его согласие на сделку.

Продавцу же для проведения сделки придется собрать все документы на квартиру. При простой сделке беготни будет не так уж много: понадобятся только правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги из РЭУ и две справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ) -- экспликация и поэтажный план квартиры. Получить их, в общем-то, не сложно, и вполне под силу и самому собственнику. Но во многих других случаях могут потребоваться дополнительные документы -- чего стоит одно только согласие органов опеки, необходимое во всех сделках с участием несовершеннолетних. При этом требования управ и муниципалитетов к пакету документов абсолютно разные, и нередко для того, чтобы получить разрешение, нужно собрать куда больше бумаг, чем на самом деле потребуется для сделки. Есть и масса других случаев, когда для заключения договора вам придется собирать справки, не входящие в стандартный пакет документов.

Купи-продай
В самой процедуре сделки нет ничего сложного -- схема действий за многие годы отработана четко. Деньги за квартиру передаются через банковскую депозитарную ячейку -- нужно лишь выбрать банк. Большинство сделок в Москве проводится через нотариусов, хотя с 1998 года договор можно составить и в простой письменной форме. Выбор в пользу нотариусов продиктован не столько привычкой, сколько дополнительными гарантиями нерасторжимости сделки. Свои услуги нотариусы оценивают в 1--1,5% от суммы, указанной в договоре. Работу нотариуса обычно оплачивает покупатель.

Завершающий этап любой сделки с недвижимостью -- ее регистрация в Москомрегистрации. Стандартный срок регистрации составляет около месяца. Но процесс можно и ускорить. Если вы хотите получить свидетельство через две недели, нужно заплатить 600 руб., а за 2500 руб. свидетельство будет готовочерез неделю. После этого происходит передача собственности. Для этого продавец должен выписаться из квартиры и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья. Вся сделка -- от сбора документов до выписки-прописки, занимает обычно от трех недель до полутора месяцев.

----------------------------------------------------------------------

"Столичная вечерняя газета"

Как убедить опекунский совет

Текст: Эльмир Валеев

Комментариев на форуме: 27

Все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних, требуют одобрения органов опеки. И хотя опекунские советы должны заботиться об интересах детей, чаще они заботятся о своем кармане. Stog.ru разобрался, как быстро и без потерь разрешить проблему опеки.

Согласно Гражданскому кодексу, все сделки в отношении квартир с участием несовершеннолетних могут проводиться только с одобрения органов опеки. Действующий в столице закон «Об организации работы по опеке и попечительству в городе Москве» декларирует, что каждый ребенок после продажи или обмена квартиры оказался в не худших, чем до этого условиях. К сожалению, авторы закона не дали определение понятию «ухудшения жилищных условий», из-за чего и стали возможными злоупотребления чиновников опекунского совета.

Так, все органы опеки и попечительства измеряют интересы ребенка исключительно в квадратных метрах: в новой квартире несовершеннолетний должен получить не меньше жилой площади, чем в прежней. Опекунские советы при этом не учитывают, что цена квадратного метра жилья в Москве сильно варьируется в зависимости от района, и, потеряв пару метров, ребенок может оказаться в куда более лучших экологических и социальных условиях. Нередко случаи, когда матери безуспешно пытаются объяснить работникам муниципалитета, что жить в одной квартире с пьющим отцом, когда родители уже развелись, для ребенка куда хуже, чем уехать меньшую, но отдельную жилплощадь.

Документы, необходимые для органов опеки

1. Заявление от родителей, удостоверенное нотариусом

2. копии правоустанавливающих документов

3. справки из БТИ (экспликация, поэтажный план, справка об оценочной стоимости)

4. справки из РЭУ (копия финансово-лицевого счёта, справка об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги)

5. справка об отсутствии задолженности из налоговой инспекции.

Некоторые опеки требуют предоставить полный пакет документов не только по продаваемой и покупаемой, а вообще по всем квартирам в сделке, а также присутствия всех собственников всех квартир при подаче заявления.

Опытные риэлтеры, впрочем, предлагают своим клиентам простой выход из такой ситуации. Решение простое и элегантное: большая часть приобретаемой квартиры записывается на ребенка. К примеру, семья из отца, матери и ребенка жила в 90-метровой квартире, где у каждого была треть собственности. Родители разводятся, и ребенок уезжает с матерью в 40-метровую квартиру. Орган опеки и попечительства не даст согласие на сделку, при которой ребенок теряет 10 кв. м. Но если в новой собственности мать запишет на себя лишь 10% жилплощади (4 кв. м), то у ребенка будет прибавление метража (36 кв.м). На такую сделку чиновники скорее всего согласятся.

Нередко коррумпированные чиновники из опекунских советов откровенно мешают проведению сделок с недвижимостью. К примеру, чиновники могут формально воспользоваться статьей 57 Семейного кодекса, которая закрепляет право ребенка выражать свое мнение при обмене квартир начиная с десятилетнего возраста. В этом случае опекунский совет может потребовать муниципалитет ребенка, у которого просто спрашивают, хочет ли он переезжать на другое место. Очень часто дети в таких случаях искренне отвечают, что переезжать не хотят: на старой квартире друзья, знакомые, школа, секции. После этого чиновники на формальных основаниях запрещают сделку.

Решение опеки, впрочем, можно оспорить. Для этого необходимо взять в муниципалитете письменный отказ в совершении сделки и подать иск в суд. Если судья признает неправомерным ограничения, установленные чиновниками (а при отсутствии четких законов обосновать свой запрет работникам опеки будет крайне сложно), то сделка с недвижимостью состоится.

Однако даже опытные риэлтеры не помнят ни одного случая обращения в суд. Это бессмысленно. Дело в том, что письменный отказ орган опеки имеет право «обдумывать» в течение целого месяца. Кроме того, всем известно, что российская судебная система очень неповоротлива, и ждать решения суда приходится очень долго — от месяца до двух. Очевидно, что продавец квартиры не будет ждать столько времени.

Поэтому большинство риэлтеров предпочитают с органами опеки не спорить, а договориться миром — или, говоря проще, дать взятку муниципальным чиновникам. Существует и своеобразная такса: взятка в $100 заставляет сотрудника органа опеки и попечительства работать быстро и не строить преград.

-----------------------------------------------------------------------

"Аргументы и факты", 2002 год

Версия для распечатки www.aif.ru

Пусть застройщик и не вор, гляди в оба в договор

Многие стараются покупать себе новое жилье непосредственно у застройщиков: мол, так дешевле. Не задумываясь, что кажущаяся дешевизна может обернуться гораздо большими убытками. О том, какие «подводные камни» ждут человека на этом пути, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Светлый Град» Елена ВАЛЕЕВА:

– Я считаю, что безумцы те, кто хочет купить квартиру, в том числе новостройку, без риэлторов. Один мой знакомый решил сэкономить и сам нашел застройщика. Подписал договор, правда, деньги пока не внес. И вот он пришел ко мне, чтобы этот договор показать.

Когда я его посмотрела, то была просто в ужасе от того, что в нем написано…

– И что же такого ужасного может быть написано в договоре?

– В тексте договора я насчитала 19 сомнительных пунктов! Например, в договоре есть пункт, что цена на момент его подписания фиксируется. И пункт о том, что инвесторы в случае форс-мажорных обстоятельств обязаны мириться с повышением цены. По сути, эти положения противоречат друг другу и тем самым играют на руку застройщику.

Но клиент этого не заметил. Обратите внимание, застройщик намерен поднимать вопрос только в сторону повышения цены. То есть в случае понижения стоимости квадратного метра застройщик-продавец не намерен корректировать цену. Стороны явно не в равных условиях.

Еще момент, на который следует обратить внимание. Фразы «завершить объект» и «сдать в эксплуатацию» – это совсем не одно и то же. Раз дом построен, то, значит, объект завершен. Но что это дает инвестору? Ему же надо, чтобы он был сдан в эксплуатацию. В случае же с моим знакомым окончание строительства никак не увязывалось со сдачей объекта. А человек этого не заметил. И в суде ему будет очень сложно, даже имея опытного адвоката, отстоять свои интересы. Ведь порой даже не в том месте поставленный предлог меняет весь смысл предложения.

– Но, наверное, такие кабальные договора стараются навязывать клиентам в основном небольшие компании.

– Не обязательно. Практически во всех компаниях договора прописываются так, чтобы прежде всего защищать интересы фирмы. И это вполне можно понять. Ведь даже если фирма честна в своих намерениях и не хочет обманывать клиентов, то где уверенность, что, если она даст слабинку в договоре, этим не воспользуется недобросовестный клиент? Поэтому фирма защищает и отстаивает свои интересы, а покупатель новостройки с юристом-риэлтором – свои.

Нередко люди, покупающие жилье в новых домах, особенно у солидных компаний, чрезмерно доверчивы. Настолько, что рассматривают новостройку почти как гос-учреждение и привычно покорно подписывают все, что им предлагают. И в этом их ошибка.

– Этим пользуются застройщики и нередко закабаляют клиента?

– Как правило, обязательства инвестора всегда тщательно прописываются, а вот о своих застройщик нередко пишет расплывчато. Например, он обязуется сообщить инвестору о приемке дома госкомиссией в кратчайшие сроки. В какие именно? Что дает покупателю этот пункт? Ничего!

Или: в случае расторжения договора по инициативе инвестора (то есть покупателя) застройщик обязуется вернуть деньги. Но не немедленно, а в течение, например, двух недель. В случае расторжения договора по вине застройщика деньги также возвращаются, но… неизвестно когда. И нередко это бывает связано с судами.

– К сожалению, компании-застройщики не очень-то любят менять что-то в своих стандарт-ных договорах.

– Это правда. Но если человек нас нанимает в качестве адвокатов при заключении сделки, то мы, со своей стороны, будем корректировать договор. Во всяком случае мы, профессионалы, для этого приложим все силы.

Конечно, это нелегко, спрос на квартиры большой. Но если застройщики при составлении договора не идут навстречу инвестору (покупателю) ни в чем, то в таком случае мы просто не рекомендуем брать квартиру.

– А может ли обычный юрист сопровождать сделку?

– Нет. Недавно одна наша клиентка присмотрела неплохой вариант. И хотя она сама юрист, все же не стала рисковать, а обратилась к нам в «Светлый Град». И наш юрист был адвокатом при ней. Когда же она увидела, как профессионал отстаивает права своего клиента, какие специфические «подводные камни» таятся в договоре для инвестора-частника, то признала, что юрист другого профиля о таких нюансах просто не может знать. Поэтому, когда мне говорят, что я, мол, сам с усам и у меня есть свой юрист, я всегда спрашиваю: а в какой области он работает? Ибо если это юрист иного профиля, то это все равно что посоветоваться со стоматологом, а правильно ли сказал гинеколог.

– Елена Борисовна, все это прекрасно, но любой из читателей тут же спросит: а сколько такая услуга будет стоить?

– Пожалуй, это самый неправильный вопрос, который задает обычно покупатель. Ведь все зависит от объема и сложности работы. А вообще наши «экономные» граждане почему-то никогда не думают о том, что сравнивать стоимость услуг риэлтора надо не с батоном хлеба, а со стоимостью квартиры. В дальнейшем их могут ждать большие неприятности и еще большие расходы.

Кто пишет в рекламе, что за 29 долларов готов оказывать услуги, то таковы они и будут. Наши стоят дороже. Кстати, на Западе за 5—6% вас обеспечат только информацией, остальное – за отдельную плату. А мы за те же проценты ведем сделку от подписания договора до вселения в квартиру. Наши знания и качество работы – вот что приводит к нам людей. И мы этим гордимся!


Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН


---------------------------------------------------------------------------

На недвижимости снова можно зарабатывать

- Вопреки общепринятому мнению, что рост цен выгоден риэлторам, на самом деле для них более выгодно именно стабильное положение вещей. А эта стабильность цен ощутимо пошатнулась. Потому по всем признакам наиболее благоприятная пора для проведения альтернативных сделок осталась позади. Стабильность цен, наблюдавшаяся уже почти год, была чрезвычайно удобна и клиентам (позволяла делать точные расчеты), и риэлторам (уменьшались риски срыва сделок).
Это на себе ощутили многие "альтернативщики", то есть кто продавал старую квартиру и покупал большую с доплатой. Скажем, договорились отдать покупателю старую "однушку" за 50 тыс. долл. с доплатой. По мартовским-апрельским ценам вроде бы должно было хватить на "двушку", но выясняется что их стоимость поднялась на 3-4 тыс. Что делать? "Альтернативщик", естественно, начинает "задирать" цену на свою "однушку"... Вот таким образом запускается маховик роста цен на все типы квартир.


Впервые более чем за год цены на жилье в Москве выросли достаточно для того, чтобы вложения в недвижимость себя оправдали. Что это - частный случай или новая тенденция, - можно будет судить не раньше осени. Однако некоторые выводы эксперты делают уже сейчас.

Май, возможно, стал поворотным пунктом в динамике цен на недвижимость в столице. Если до этого стоимость квадратного метра менялась крайне незначительно, в пределах статистической погрешности, то в последний месяц весны ситуация изменилась. Цены на жилье выросли, по разным оценкам, на 1,2-2%, что превышает как уровень инфляции, так и доходы по депозитам. А это значит, что вложения в недвижимость снова стали выгодными, хотя, конечно, до темпов роста 2000-2004 годов ценам пока далеко.

Интересно, что увеличение темпов роста цен произошло в "несезонный" май, традиционно считавшийся одним из самых вялых с точки зрения продаж месяцем. Когда год назад в мае цены остановились, поначалу многие объясняли это фактором сезонности. Однако цены замерли надолго, и по сути какие-то значимые изменения начали происходить только этой весной.

"Станет ли нынешний рост тенденцией, судить пока рано, - утверждает Петр Шкода, заместитель директора агентства недвижимости "Светлый Град", - но то, что это произошло в период спада деловой активности, говорит в пользу долгосрочной перспективы подорожания квартир". Причем начало мая из-за многочисленных праздников вообще выпадает из делового периода. "Май у риэлторов считается прохладным месяцем, - поясняет руководитель отдела маркетинга корпорации "Квартира.Ру" Юрий Кочетков. - Активность клиентов снижается, объем сделок падает. И все-таки в нынешнем 2005 году с маем что-то случилось. Конечно, активизация рынка в первом полугодии и так была заметна, но май побил все рекорды. По отдельным типам квартир рост цен составил более 2%, а по прочим не опустился ниже 1,5%. И теперь можно смело сказать: цены выросли".

Согласны с этим мнением и аналитики рынка недвижимости. "Анализ показывает, что средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья увеличилась на 1% и составила 2062 долл. за кв. м", - замечает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Более того, в первую неделю июня ситуация не изменилась. "Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости продолжают постепенно повышаться, - говорит руководитель аналитического центра рынка недвижимости ИРН Олег Репченко. - По нашим данным, за первую неделю июня индекс стоимости жилья вырос еще на 0,4%".

Все это идет вразрез с обещаниями многочисленных экспертов о скором крахе рынка и возможном падении цен. По распространенной теории, рынок столичной недвижимости был "перегрет", и цены на московские квартиры значительно обогнали свой реальный уровень. А это значило, что они неизбежно должны были серьезно упасть. Собственно, длительный застой цен в значительной степени и объяснялся ожиданиями покупателей скорого падения стоимости квадратного метра. Однако значительного падения так и не произошло, и покупатели вынуждены были начать решать свои жилищные проблемы при нынешнем уровне цен.

А увеличение спроса немедленно отозвалось повышением стоимости квартир, что в очередной раз продемонстрировало слабую зависимость рынка недвижимости от каких-то внешних факторов. "Как и в случае с неожиданной остановкой роста год назад, нынешняя ситуации на рынке подтверждает, что единственным ценообразующим фактором на рынке был и остается спрос, - утверждает Петр Шкода (« Светлый Град »). - Можно сколько угодно пытаться создать "рынок доступного жилья", уповать на ипотеку или ждать изменений цен на нефть - стоимость недвижимости в Москве будет расти до тех пор, пока покупка новой квартиры будет актуальна для значительной части населения столицы".

Некоторые специалисты уже поспешили объяснить подорожание квартир реакцией на пресловутый закон о долевом строительстве. Дескать, в результате уменьшилось предложение на рынке новостроек, соответственно увеличился спрос на вторичном рынке, что вызвало повышение цен. Однако факты говорят об обратном - значительного снижения числа сделок на первичном рынке не было, и потому существенного влияния на общую динамику цен рынок новостроек оказать не мог. "Если в первые две недели мы отмечали даже некоторый спад активности на рынке новостроек, то во второй половине месяца, с возвращением москвичей к обычному деловому ритму, реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась, - утверждает Юлия Гераськина. - Таким образом, темпы продаж на первичном рынке с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели".

В то же время многие эксперты отмечают, что не все квартиры дорожают одинаково быстро. Так, в мае дорожали в первую очередь новостройки. "Цены на большинство предложений рынка столичной и подмосковной недвижимости действительно сейчас находятся "на подъеме", - поясняет пресс-секретарь Группы компаний Динара Лизунова. - Речь идет прежде всего о качественном первичном жилье, рост цен в этом сегменте сегодня составляет порядка 1,5% в месяц. Несомненно, новостройки выросли наиболее значительно, причем в нескольких сегментах - как в бизнес-классе, так и в элитном жилье". По ее словам, если в бизнес-классе сказывается рост благосостояния потенциальных покупателей и потребность в качественном жилье, то для элитных покупателей причиной подорожания квадратного метра стало еще и ограниченное количество новых предложений. "Ведь пригодных для элитной застройки площадок в признанных районах остается все меньше, а потенциальные участки более сложны и, следовательно, более дороги в освоении", - подчеркнула Динара Лизунова.

Однако некоторые риэлторы отмечают заметный прирост в секторе эконом-класса. "Рост в первую очередь коснулся недорогого сегмента, - утверждает Юрий Кочетков. - Это обычная история, связанная с тем, что рынок толкают вверх люди, стремящиеся любой ценой обзавестись наконец-то собственной квартирой. А уж затем подключаются и "альтернативщики", и более обеспеченные граждане. Пожалуй, наиболее "резво" растут семейные квартиры - "двушки" и "трешки", но и однокомнатные отстают лишь ненамного". А по утверждениям представителей компании "БЕСТ-Недвижимость", наибольшие темпы роста пришлись на сектор 1-2-комнатных квартир. "Средняя цена предложения на трехкомнатные квартиры осталась примерно на уровне апреля, тогда как на остальные типы квартир цена заметно выросла, - считает аналитик Юлия Мещерякова. - Средний прирост стоимости квадратного метра по рынку составил 1,3%".

Различается ситуация и в зависимости от этажности и месторасположения дома. "Наибольший прирост цен на квартиры, предлагаемые к продаже на вторичном рынке типового жилья, был отмечен в 15- и более этажных кирпичных домах, - утверждает Андрей Бекетов. - Они подорожали на целых 3,1%. Также значительные темпы роста цен сохранили и 5-этажные панельные дома, увеличив свою стоимость на 1,8%. С точки зрения районов города ценовым аутсайдером рынка в мае, как ни странно, стал ЦАО - стоимость предложения тут снизилась на 0,2%. А на лидирующие позиции вышел ЮЗАО - квартиры тут подорожали на 2,1%". В тенденциях на ближайшее будущее эксперты достаточно оптимистичны. "В целом можно прогнозировать стабильный рост цен до конца года, - говорит Динара Лизунова, - без резких всплесков, в пределах 1,5-2% по рынку". А ряд специалистов предсказывают и более серьезное подорожание к концу года.

"Уверен, что цены на столичную недвижимость будут расти, а с наступлением сезона осень-зима темпы роста еще увеличатся, - считает Петр Шкода (" Светлый Град "). - Безусловно, для инвесторов пришло время покупать - на растущем рынке можно неплохо заработать, если успеть вложить свои деньги до того момента, когда цены подберутся к своему максимуму". Согласны с этим мнением и многие другие специалисты. "Говоря о перспективах на ближайшее время, следует отметить, что в летние месяцы плавный рост цен продолжится, резких скачков не будет, - утверждает Руслан Сейт-Люманов. - Тем не менее это не исключает более активного осеннего роста цен".

Однако при покупке инвестиционной квартиры для последующей перепродажи стоит помнить, что сегодняшний покупатель обращает куда больше внимания на качество квартиры. "Покупатель стал более требовательным и более информированным", - утверждает Наталия Тихоновская. Поэтому для выгодного вложения необходимо учитывать не только цены, иначе квартира просто окажется малоликвидной. "В принципе прибыльные инвестиции в недвижимость возможны в любом сегменте коммерческой и жилой недвижимости, если они достаточно ликвидны, - поясняет Динара Лизунова. - А сегодняшний потенциальный покупатель обращает внимание в первую очередь на качество строительства и чистоту документов, а не на цену. Поэтому наибольшим спросом пользуется качественное жилье, к какой бы ценовой категории оно ни относилось".

По результатам анкетирования, проведенного совсем недавно среди клиентов компании "Квартал" и потенциальных покупателей (речь идет о сегменте жилья высокого класса), удалось довольно четко представить идеальный проект новостройки. Из внешних факторов покупатели явное предпочтение отдавали благоприятной экологии и уже сформировавшемуся социальному окружению и инфраструктуре района - эти факторы, к счастью, в районе всегда естественном образом присутствовали, и поэтому "Кварталу" в данном случае не придется ничего искусственно насаждать или менять. Что касается внутренних факторов, то есть характеристик новых домов, то здесь предпочтения однозначно распределились в пользу малоквартирных (1-2 квартиры на этаже) одно- и двухподъездных домов средней этажности (46% опрошенных отдали предпочтение домам от 5 до 15 этажей).

Эльмир Валеев, "Время новостей"

**************************************************************************************

СТРОИТЕЛИ НЕ ПОНЯЛИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ГОССТРОЯ

Председатель Госстроя Николай Кошман заявил в понедельник, что намерен запретить принимать дома, не оборудованные по современным тепло- и энергосберегающим технологиям. Представители строительных компаний уверяют, что запрещать уже давно нечего.

Использование новых материалов позволит экономить на потреблении энергоресурсов.

По утверждению главы Госстроя Николая Кошмана, нынешние теплотрассы уже не выдерживают нагрузки. Зачастую новые дома подключаются к тем же энергосетям, что были построены много лет назад для зданий совершенно других типов. В результате сети, и без того много лет не ремонтировавшиеся, получают завышенную нагрузку и выходят из строя. Николай Кошман настаивает на том, что применение новых технологий позволит разгрузить энергосистемы города и увеличить срок службы теплотрасс. В то же время в пресс-службе Госстроя опровергли появившиеся сообщения информагентств о том, что запрет на такие дома официально вступит в силу уже 1 января.

Застройщики не понимают, в чем суть заявления Николая Кошмана.

— Представители Госстроя о таких требованиях говорят уже давно, — объяснили «Столичной» в строительной компании «Конти», — но мы и так соблюдаем все эти технологии. Это в наших интересах.

В компании «С-Холдинг» «Столичной» пояснили, что строители изначально работают по принципу обустройства новых теплосетей и котельных для объектов — иначе проект просто не пройдет экспертизу. Как заявила руководитель пресс-службы «С-Холдинг» Оксана Басова: «Когда мы застраивали Южное Бутово, пришлось строить там ТЭЦ, котельные и тому подобное, потому что иначе план строительства никто бы не одобрил».

Николай Кошман также отметил, что отечественная отрасль стройматериалов требует значительного технологического переоснащения. По его словам, использование новых стройматериалов позволит сэкономить на потреблении энергоресурсов и снимет часть нагрузки с предприятий ЖКХ. В то же время представители строительных компаний настаивают, что и сейчас придерживаются этих же принципов. «Применять новые теплосберегающие технологии нас обязывают СНИП (Строительные нормы и правила. — Ред.), так что мы просто не можем строить иначе», — говорит Оксана Басова.

Источник: ЭЛЬМИР ВАЛЕЕВ СТОЛИЧНАЯ ВЕЧЕРНЯЯ ГАЗЕТА www.stog.ru

14.05.02


Вечерняя Москва

Риэлтеры прогнозируют спокойное лето на рынке недвижимости и начало небольшого роста цен осенью.

Пик повышенного спроса на квартиры в Москве наблюдался в августе-сентябре прошлого года. Этот спрос не был удовлетворен в декабре, поэтому январь и февраль 2002 г. оказались сравнительно активными. Сейчас на рынке недвижимости наступил относительный штиль. Квартир становится все больше (вступило в действие отложенное предложение), сделки проходят спокойнее.

Г.Куликов председатель совета директоров Компании "МИЭЛЬ- НЕДВИЖИМОСТЬ":

- Строительные компании "очухались" после кризиса и с каждым месяцем набирают темпы, растет предложение нового комфортабельного жилья. Хотя количество новостроек увеличивается, цены на них пока не опускаются. Почему? Во время кризиса именно они падали более стремительно, чем в других категориях жилья, а сейчас новостройки "наверстывают упущенное". Но к концу апреля и в этом сегменте рынка недвижимости наступило относительное спокойствие.

И.Радченко, руководитель Агентства недвижимости "Лаурел":

- Анализируя статистику предложений и информацию о прошедших сделках, можно сделать следующие выводы: на конец марта - начало апреля покупательский спрос почти исчерпал себя, Это в принципе и прогнозировали риэлторы, ибо наблюдавшийся в последнее время повышенный спрос не имел экономической подоплеки. Да, в стране наступила стабильность, однако бурного экономического роста, который оправдывал бы резкое увеличение стоимости квартир, не было. А строительный бум значительно повлиял на изменение понятия престижности местоположения дома, что нашло отражение на динамике роста цен.

Наибольший прирост наблюдается в Северном и Северо-Западном округах, так как они активно застраиваются и имеют не самую плохую экологию в столице.

Значительно подорожало жилье в районах Капотни и Очакова, так как под расселение или обмен с доплатой в пользу продавца требуется самое дешевое, но отдельное жилье. Таких сделок больше всего. В результате даже крайне неблагоприятные в отношении экологии районы стали пользоваться повышенным спросом.

По-прежнему не дорожают, а даже дешевеют квартиры на вторичном рынке в Центральном округе (кроме однокомнатных, которых мало). Дома с деревянными перекрытиями, плохими подъездами и старыми коммуникациями, которых здесь в избытке, не пользуются спросом. В то же время квартиры в домах-новостройках или после реконструкции ($2-6 тыс. за кв. м) достаточно активно раскупаются.

Большой прирост цен наблюдался на квартиры в пятиэтажных домах, особенно в районах волнового переселения. Успев купить такую квартиру (если в доме не закрыта регистрация), можно в дальнейшем получить полноценную новую квартиру.

М.Раздольский, главный эксперт Корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

- Сейчас наблюдается сепарация квартир по стоимости квадратного метра. Если в начале года квартиры в разных категориях домов были близки по стоимости (в одном месте), то теперь в зависимости от категории жилья возникают значительные различия. В морально устаревших домах первых лет индустриальной застройки с низким уровнем ликвидности цены в зависимости от количества выброшенных на рынок квартир либо снижаются, либо стабильны. Но они продолжают расти на высоко ликвидные объекты, Хорошее новое жилье не дешевеет. Роста большого тоже нет, так как предложений на рынке уже стало много, но не настолько, чтобы вызвать падение цен. Хотя торговаться с продавцами уже можно. Квартиры, как это было в конце прошлого года, не уходят "влет", поэтому шанс покупателя выторговать $2-3 тыс. сейчас появился.

Е.Валеева, гендиректор Агентства недвижимости "Светлый град":

- Наибольшим спросом, по моему мнению, пользуются самые дешевые квартиры. Именно этим можно объяснить, что в пересчете на квадратный метр они самые дорогие. Есть много людей, у которых не хватает средств на большую квартиру и просто нет другого выхода, как купить ту, на которую есть деньги. Ибо тратить деньги на аренду многие тоже не хотят, а копить доллары в чулке, тем более сейчас, когда неизвестно как он поведет себя по отношению к евро, им тоже нет резона. Поэтому-то малогабаритки и комнаты в последнее время особенно заметно повысились в цене. Наш народ еще слишком беден.

К.Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров:

- На рынке недвижимости опережающий рост цен всегда отмечался на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, В марте этого года традиция была нарушена. Опережающими темпами дорожали "трешки" - 5%. "Двушки" и "однушки" - в районе 3%. (Рост марта - 0,75%. Первого квартала - 3,43%). Наибольший рост наблюдается по-прежнему в сегментах дешевого жилья и небольших по площади квартир. Квартиры повышенной и высокой комфортности тоже пользуется хорошим спросом. Но не все, а лишь те, которые имеют умеренный метраж. Наиболее ликвидны сейчас новые квартиры от 100 до 140 кв. м.

М.Раздольский:

- Спрос на квартиры в сталинских домах несколько уменьшился. Расселение их идет, но очень медленно. С каждым годом расселять квартиры с крысами, тараканами и непростым контингентом становится все сложнее. Запросы коммунальщиков возрастают, а дома-то с годами ветшают. И если раньше за комнату в центре многие получали вплоть до двухкомнатной квартиры в новостройке, то сейчас уже за такую комнату редко кто даст "однушку" в отдаленном районе. А доводить до ума квартиры в сталинских домах стоит немалых денег, поэтому многие предпочитают купить квартиру в новом доме.

В.Вылегжанин

********************************************************************************

Создается Аттестационная комиссия Московского Органа по сертификации риэлтеров.
04.09.2002
Заседание рабочей группы по созданию Аттестационной комиссии Московского Органа сертификации услуг на рынке недвижимости прошло 2 сентября 2002 года в центральном офисе МАГР.

Система добровольной сертификации услуг компаний - риэлтеров предусматривает специальное обучение их сотрудников, - сообщает руководитель PR-службы МАГР Сергей Пантелеев.

Созданный институт аккредитации учебных заведений, уже осуществляет обучение специалистов - риэлтеров (агент, брокер).Единая Аттестационная Комиссия при МАГР будет проводить аттестацию специалистов - риэлтеров для сертификации, а также формировать учебные программы.

В состав созданной рабочей группы вошли представители риэлтерских компаний, имеющих учебную базу и программы обучения будущих брокеров и агентов. Опытом подобной работы поделятся представители таких компаний, как "Миэль", "Инком", "Светлый Град", - продолжил Сергей Пантелеев...

******************************************************************************

23 марта 2004г. Столичная вечерняя газета

«Игра в города»

Сегодня ближнее Подмосковье становится все более привлекательным для москвичей как с точки зрения решения квартирного вопроса, так и с точки зрения вложения денег в недвижимость. Для получения максимального результата потенциальному новоселу достаточно угадать, какое направление и какие населенные пункты в ближайшее время станут хитом продаж на жилищном рынке. Как определить степень будущей ликвидности жилья в Подмосковье, выясняли корреспонденты "Этажа".
Сегодня стоимость квартир в Московской области растет так же стремительно, как и в Москве. На рынке новостроек цены в среднем увеличились на 32% за год, "потянув" за собой и вторичный рынок: здесь цены выросли на 35-40%. Естественно, подорожало и ближнее Подмосковье. Главной причиной роста стало взрывное увеличение спроса на подмосковную недвижимость. По данным риэлтеров, число москвичей, желающих купить квартиры в области, за последние три года увеличилось в полтора раза: с 18 до 26%. Этот факт не мог не отразиться на ценах -стоимость квадратного метра в наиболее популярных и "раскрученных" городах Подмосковья, таких как Химки, Мытищи, Одинцово , почти сравнялась с ценами на жилье в окраинных районах столицы - Западном Дегунине или Марьинском парке. К примеру, в Одинцове за квадратный метр в новостройке просят уже $1250, столько же стоит "квадрат" в Печатниках.
С другой стороны, рядом с такими почти столичными районами есть места, где квадратный метр жилья стоит в полтора-два раза дешевле. Инвесторы и строители до них уже добрались, но покупателям они пока малоизвестны. Именно такие населенные пункты - наиболее желанные объекты для потенциальных покупателей. Стоимость квадратного метра в подобных городах за год может увеличиться в полтора-два раза, с $450 до $800-850, что и произошло в прошлом году в подмосковной Апрелевке. По информации независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена квадратного метра поднялась здесь с $395 в январе 2003 года до $723 к концу года. То есть цены выросли более чем на 80%. По подсчетам компании "ИНКОМ -Недвижимость", чуть менее значительную динамику продемонстрировал Троицк. Цена на недвижимость здесь стартовала с тех же $395 за кв. м, а к концу года составила $625 - то есть выросла за год на 58%. Получить подобную прибыль на финансовом рынке удастся мало какому частному инвестору. Неудивительно, что в жилье продолжают вкладывать деньги как физические лица, так и компании.
Козырная карта
Как утверждают аналитики, вычислить потенциальных кандидатов в хиты продаж недвижимости нетрудно. Достаточно учесть несколько факторов, скажем, удаленность от столицы, наличие транспортных развязок и развитой инфраструктуры.
С дорогами в Подмосковье все складывается непросто, хотя перспективных проектов правительство области обсуждало немало. В прошлом году губернатор Подмосковья Борис Громов заявлял о строительстве большой кольцевой автодороги, которая должна цен на жилье в Подмосковье опоясать область, как МКАД столицу. Также областные власти постоянно говорят о некой суперразвязке на Горьковском шоссе, способной в несколько раз сократить время в пути от дома до работы жителям Балашихи и Реутова. Но на деле единственный близкий к реализации проект - Краснопресненский проспект. Он пройдет от Звенигородского шоссе по улице Мневники, проспекту Маршала Жукова, по новому мосту через Москву-реку до Серебряного бора, а оттуда -по тоннелю до самой Ново-Рижской трассы. Появление магистрали решит транспортную проблему для жителей Красногорска и Нахабина и параллельно увеличит стоимость жилья в этих городах на 5-10%. Если будут построены, как запланировано, дублеры Ярославского и Ленинградского шоссе, цены на недвижимость в Королеве, Сходне, Солнечногорске также пойдут вверх.
В целом же у покупателей новостроек традиционно более популярны западное и северо-западное направления. Считается, что там более благоприятная экологическая ситуация. На юге же и востоке столицы расположились огромные производственные цеха авто- и химзаводов, десятилетиями отравляющие воздух не только в столице, но и в ближнем Подмосковье.
В то же время немало специалистов относятся к "экологическому аргументу" более чем скептически - экология вокруг Москвы везде, мягко говоря, не идеальна. А что касается розы ветров, то когда горели торфяники на юго-востоке области, в дыму была вся столица, чего, по теории сторонников "экологической" версии, быть не должно. Тем не менее миф о "свежем воздухе" региона делает города на западе и севере Подмосковья более привлекательными для потенциальных покупателей, а жилье в них -более престижным и дорогим.
"В Подмосковье есть города, которые постоянно упоминаются: Мытищи, Химки, Королев, Красногорск, - утверждает Лиана Давидян , директор центра инновационных проектов корпорации "Жилищная Инициатива". - Туда тянутся просто из-за их названий". Спрос на них обеспечивается в основном москвичами, улучшающими жилищные условия. "Эти города во многом привлекательны тем, что в них сложившаяся инфраструктура мало отличается от московской", - говорит заместитель директора агентства " Светлый Град " Петр Шкода . Откликаясь на запросы рынка, строители возводят кирпичные и монолитные дома с просторными, удобными и, как следствие, более дорогими квартирами. "В городах на западе области много новых домов с квартирами улучшенной планировки", - продолжает Светлана Семенова, начальник отдела "Москва-Подмосковье" агентства недвижимости "Октава". Что опять же играет на пользу имиджу таких городов как мест для состоятельных людей и повышает их статус. Впрочем, земельных ресурсов в почти столичных городках совсем не осталось. "В ближнем Подмосковье в основном идет точечная застройка, да и те участки строители освоят максимум за два года", - замечает г-н Шкода .
В прайс-листах ведущих столичных агентств недвижимости все больше предложений о продаже квартир в городах так называемого второго пояса - то есть расположенных в получасе и более езды от столицы. В числе потенциальных кандидатов на звание самого продаваемого города - Долгопрудный (Дмитровское шоссе), Истра (Волоколамское шоссе), Апрелевка (Киевское шоссе), Климовск, Подольск (Варшавское шоссе), Лыткарино, Дзержинский на Новорязанском шоссе. Вся необходимая инфраструктура здесь сформирована. Правда, ажиотажный спрос на жилье в этих городах возникнет при решении проблемы дорожных пробок. Или же с помощью Московской железной дороги. Железнодорожники решили заработать на Подмосковье, пустив скоростные электрички. Первая такая электричка прошла по маршруту Москва-Мытищи, время в пути от Мытищ до Ярославского вокзала составило 18 минут. Следующая в списке - Балашиха, а потом и еще несколько подмосковных городов.

Эльмир Валеев

********************************************************************************

12-13 октября в Московской Ассоциации-Гильдии Риэлторов состоялся форум столичных риэлторов. Управляющий «ХИРШ-Россия» Феликс Альберт исполнял обязанности ведущего секции «Работа с клиентами. Вопросы качества обслуживания».
Управляющий Щепкинского отделения компании «БЕСТ-недвижимость» М. С. Осипова в своем докладе «Клиент как приверженец компании» отметила, что 51% успеха риэлтора зависит от его собственных личностных качеств (Феликс Альберт считает, что эта цифра приближается к 80%). Также она подчеркнула важность соблюдения кодекса этики и то, что в бизнесе всегда важно превосходить ожидания клиента, для того, чтобы он остался доволен; его благодарность потом отразится в рекомендациях и устойчивой репутации.
Генеральный директор компании «Светлый Град» Е. Б. Валеева , выступая с докладом «Конфликты», затронула вопрос конфликтов между партнерами - коллегами, это часто приводит к срыву сделок, что, в конечном итоге, ведет к снижению статуса риэлтора.

*******************************************************************************

20.02.2222
Наши телефоны: (495) 928--18-26, (495) 684--54-27. e-mail:
Подробнее...
15.12.2016
Ошибки риэлторов. В помощь добросовестным специалистам
Подробнее...
07.12.2015
Хороший ли у вас агент?
Подробнее...
01.08.2015
Елена Валеева: «Клиент не должен ошибаться»
Подробнее...
30.07.2015
Объявление - День ипотеки для клиентов!
Подробнее...
09.03.2015
Вышла в свет книга для риэлторов Валеевой Е. Б., директора агентства "Светлый Град" !
Подробнее...
05.03.2015
Чем мы отличаемся от других агентств недвижимости?
Подробнее...
01.03.2015
Вопрос дня
Подробнее...
04.12.2014
О ФЗ-214
Подробнее...
02.09.2014
Недвижимость во Флориде (США)
Подробнее...
16.05.2014
Названы самые удобные для жизни города ближнего Подмосковья!
Подробнее...
28.04.2014
О банках
Подробнее...
10.12.2010
Из интервью Е. Б. Валеевой
Подробнее...
08.12.2010
Все новости и наши статьи для вас:
Подробнее...
15.10.2010
Вновь актуален обмен жилья!
Подробнее...
Агентства недвижимости Москвы предлагают вторичное жилье Москва, недвижимость г Москвы


Copyright © 2006 "Светлый Град"
Карта сайта  
Актуальное из сферы бизнеса